Юрист с Рублёвки. Дилогия (СИ)

«Забавно, — думал я про себя. — Как будто вернулся в детство…»
Подойдя к окну магазина, я уставился на вывеску чуть сбоку от него, у домофона. Она точь-в-точь напоминала мне ту самую советскую вывеску, которую я видел ребёнком в нашей булочной на улице Строителей.
Тёмно-синий фон, на котором крупными жёлтыми буквами с лёгким золотистым отливом было выведено: «ХЛЕБ». Буквы объёмные, пластиковые, чуть выцветшие по краям, но всё ещё солидные, будто их вырезали из какого-то вечного материала, не признающего ни времени, ни перестроек.
  
По бокам от надписи — нарисованные колосья пшеницы, перевязанные лентой, классический советский хлебный символ. И чуть ниже, мелким, но разборчивым шрифтом, — «ХЛЕБ. БУЛОЧНЫЕ ИЗДЕЛИЯ». Но вид потёртой двери с электронным замком рядом говорил о том, что свежесть здесь заканчивается на пороге. Сверившись с записью в деле братьев, я набрал нужный код и поднялся на пятый этаж. Пешком, к слову, — и это было тяжело.
А всё потому, что лифт не работал. Увы, чтобы это узнать, пришлось постоять пару минут и потыкать кнопку, а после наткнуться на табличку с извещением о поломке на третьем этаже. К тому же та пожелтела от времени, словно висела здесь ещё со времён постройки здания.
Путь по лестнице на пятый этаж занял ровно минуту и двенадцать секунд. Причём пока я поднимался, машинально всё фиксировал, даже то, что мне было не нужно. А точнее — всё! Протёртые до бетона ступени на площадках второго и четвёртого этажей, выбитая лампочка на третьем, запах кошачьих меток в углу пролёта.
Всё увиденное автоматически откладывалось в памяти, и эту информацию я теперь не забуду. Как только я увижу этот адрес, моментально вспомню все эти мелочи. Казалось бы — глупость, верно? Ну зачем мне всё это?
А ответ прост: когда я вёл корпоративные споры, мне достаточно было один раз увидеть объект, чтобы потом оперировать цифрами без подглядывания в документы! Моя память — мой хлеб.
На пятом этаже меня уже ждали. Дверь квартиры братьев открылась, как только я поднял руку, чтобы постучать. На пороге стоял Сергей. Старший брат был одет в застиранную футболку и спортивные штаны, на ногах носки и тапки. Но важнее всего было его лицо: заплывшее, с мешками под глазами и выражением явной тревоги. Он явно не спал этой ночью: красные сосуды на белках глаз выдавали усталость и постоянный стресс.
— Проходите, — Сергей отступил вглубь коридора, заваленного коробками и старой обувью. — Только у нас тут… ну, вы сами видите.
Я шагнул внутрь, включив режим сканирования. Трёхкомнатная квартира серии П-44Т. Общая площадь — восемьдесят две целых и четыре десятых квадратного метра. Жилая гораздо меньшая, всего пятьдесят один метр. Пятый этаж… Квартира не угловая, значит, окна выходили на юго-запад и северо-восток. Состояние в целом ближе к удовлетворительному, но ремонт тут не делался минимум пятнадцать лет.
Я быстренько обошёл квартирку, оценивая всё остальное. Мебели — минимум, да и та советская. Обои выцвели и местами отошли от стен. Потолки были покрыты сеткой мелких трещин, ну а сантехника — родная. Чугунка…
В гостиной пахло застарелым табачным дымом и лекарствами. У окна стояло потёртое кресло с продавленным сиденьем, рядом с ним — низкий журнальный столик, на котором выстроились в ряд флаконы с таблетками. Я машинально прочитал названия: «Мексидол», «Диротон», «Тромбо Асс». Рядом лежал кислородный концентратор, похожий на небольшой чемодан с трубкой.
«Угу… сердечко шалит…»
Оценив всё, я только успел подумать, что оценщик задерживается, как со стороны входной двери, которую Сергей не закрыл, послышался тяжёлый топот. Через минуту в дверном проёме показался мужчина лет шестидесяти, с густыми седыми бровями и физиономией бывшего военного инженера. Он был одет в строгий серый костюм, который сидел на нём мешковато, а в руках держал потёртый кожаный портфель.
— Смирнов? — спросил он басом, окинув меня взглядом.
— Алексей Дмитриевич, — кивнул я. — Рад, что вы смогли так быстро подъехать. Семён Борисович предупредил, что дело срочное?
— Предупредил, — хмыкнул Лев Михайлович, сняв ботинки у порога и не надевая тапок, предложенных Сергеем. — Он всегда считает свои дела срочными. Ладно, показывайте объект.
Я развернулся к Сергею, который переминался с ноги на ногу, явно нервничая от присутствия чужого человека в своём доме.
— Сергей, позвольте Льву Михайловичу осмотреть комнаты. Это необходимо для объективной оценки.
— А вы?
— А я уже посмотрел, — спокойно ответил я. — Но я не оценщик.
Тот молча кивнул и отошёл в сторону, прижавшись спиной к стене коридора.
Мы с оценщиком двинулись по квартире. Я начал говорить, опираясь на данные, которые уже хранились в моей памяти после ночного разбора дела, да и после увиденного.
— П-44Т, улучшенная планировка. Кухня — двенадцать квадратов, комнаты изолированные, санузел раздельный. Общая площадь — восемьдесят два и четыре. Состояние помещений требует капитального ремонта. Ванная комната переоборудована: убрали борт ванны, установили поручни на стенах. Это для маломобильного человека.
Лев Михайлович остановился у дверного проёма ванной, повернулся ко мне и посмотрел с нескрываемой иронией.
— Молодой человек, — произнёс он, постукивая пальцем по потёртой облицовочной плитке, — вы мне тут лекцию по БТИ читаете. Серия, метраж, этаж — это математика. Я и сам умею читать техпаспорт. Вы мне скажите другое: чья это доля и как она выделена?
— Спорно, кому она принадлежит, — я провёл ладонью по дверному косяку, обозначая границу комнаты. — Две трети принадлежат Сергею, одна треть — Андрею. Комнаты за собственниками соглашением не закреплены. Поэтому…
— Поэтому и спорно, — кивнул оценщик. — Правда, от этого легче не становится. — Лев Михайлович прошёл в самую большую комнату. Затем зачем-то с брезгливым выражением лица потрогал облезлый подоконник и вытер руку о носовой платок. — Математическая треть квартиры — это одно. А конфликтная доля без определения порядка пользования — совсем другой товар. Знаете, сколько стоит такая доля на открытом рынке?
— Около двух миллионов. — Я загнул большой палец, удерживая в уме расчёт. — Если вся квартира стоит шесть.
Лев Михайлович покачал головой.
— Около двух — это если бы братья жили в мире и согласии, пили чай на кухне и по выходным выезжали на дачу. А у вас тут два года судебных тяжб.
«Ага, Коган уже всё ему рассказал. Оно и к лучшему», — подумал я.
— Понимаете, в чём дело, Дмитрий Алексеевич…
— Алексей Дмитриевич, — спокойно поправил я его. — Да, понимаю. Покупатель, который приобретёт эту треть, покупает себе проблему на ровном месте. Ему придётся судиться с Сергеем за право зайти в ванную.
— Верно, — оценщик еле заметно улыбнулся. Ему явно было приятно, что его работу понимают. — Рыночная цена такой доли с дисконтом за конфликт — максимум миллион шестьсот. Ну, миллион семьсот, если сильно повезёт и найдётся идиот, который любит суды.
Нового он мне ничего не сказал, по крайней мере сейчас. Так что мои расчёты подтвердились.
— Сергей, — обратился я к хозяину квартиры, который маячил в коридоре, — подойдёте? — Дождавшись владельца, я продолжил: — Подскажите мне, пожалуйста, ваша мама жила в этой комнате?
Старший брат кивнул, глядя на меня исподлобья.
— Тут она последние годы и лежала. Я к ней ходил, ухаживал.
Лев Михайлович достал из портфеля планшет с бланками и начал делать пометки.
— Предварительно вся квартира стоит около шести миллионов, — подвёл он черту под последней записью. — Реальная рыночная цена одной трети с учётом всех обременений и отсутствия выдела в натуре… миллион семьсот, плюс-минус сто тысяч. Это итоговая оценка, Дми… Алексей Дмитриевич, — он захлопнул планшет и спрятал ручку в портфель. — Письменное заключение подготовлю к двум часам и сразу пришлю. Цифры там едва ли изменятся.
  
— Спасибо, Лев Михайлович, — ответил я и проводил его до двери.